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15 Giugno 2014 Pubblicato da Marco Manferdini

Una proprietà a Tenerife o a Liverpool? Alcuni semplici passi per prendere la tua decisione!

 - Tags:  #Investimenti Immobiliari, #marco manferdini

Spesso mi rivolgono domande di questo tipo: cosa ne pensi di acquistare una proprietà a Tenerife? Può essere conveniente? O suggerisci in Costa Rica?

Mi accorgo da come mi pongono la domanda che c’è necessità di fare un ulteriore chiarimento.

Provo con un esempio.

Se vi dicessi: Conviene comprare un SUV o una Smart?

Cosa vuol dire “conviene”?

Se io abitassi a Milano e volessi un mezzo autonomo per spostarmi da un punto ad un altro della città, considerando che lo faccio prevalentemente da solo e abito in un posto dove non ho un parcheggio di mia pertinenza esclusiva etc. etc., mi converrebbe comprare un SUV o una Smart?

Se invece avessi bisogno di usare un mezzo per la famiglia, comodo, spazioso, che mi faccia sentire in sicurezza “al di sopra della strada”, dato che abito in periferia e ho un posto auto in garage… mi converrebbe la Smart o un SUV?

Quando un acquisto diventa “conveniente”?

La convenienza si ha quando si ha coerenza con quanto stiamo cercando. (Treccani.it)

Badate bene che non ho fatto riferimento al prezzo. L’ho fatto di proposito per dirvi che il prezzo è solo “uno” degli elementi da valutare, e troppo spesso viene sopravvalutato o sottovalutato.

A volte si da troppa importanza al prezzo basso (costa poco allora conviene) o al prezzo alto (costa troppo, non conviene), ma ricordiamoci che il prezzo di qualsiasi cosa non è detto che sia direttamente proporzionato al suo valore.

“Lo compro, guarda come costa poco!” (tipica espressione in periodo di saldi), ma se vale zero anche quel poco è troppo!

Anche nell’immobiliare le cose stanno allo stesso modo. Non esiste l’immobile perfetto in assoluto, ma esiste l’immobile perfetto per me, per la mia strategia. Se un immobile costa poco è conveniente? E' un affare?

Costa poco per me che paragono questo prezzo ai prezzi che sono abituato a sentire nella mia zona, o è effettivamente un prezzo più basso (più basso di quanto?) della media di mercato per tipologia di immobile in quella zona?

Bene e allora mi devo chiedere: cosa sto cercando esattamente?

Ecco la domanda giusta.

In un mio prossimo ebook ti illustrerò quali processi devi seguire per poter prendere la giusta decisione.

Facciamo comunque insieme un piccolo esercizio:

Qual è il tuo obbiettivo? Avere una rendita da affitto? Bene allora quale parametro pensate sia il più importante da valutare? Direi sicuramente il “Rentability” (affittabilità), seguito a ruota dal “Profittability Ratio” (rapporto investimento rendita).

Bisognerà avere dimestichezza con questi termini e del loro intrinseco significato prima di avventurarci in un acquisto.

Se baso la mia strategia sulla rendita da affitto devo conoscere bene il parametro “affittabilità” dell’oggetto che vorrei acquistare. Quanta domanda c’è di affitto nella zona? C’è più domanda o offerta? E di che tipo? Quali sono i prezzi che vengono richiesti per la stessa tipologia di oggetto? Appare evidente che se baso la mia strategia sulla rendita da affitto, devo conoscere molto bene la situazione affitti del paese, della regione, della città, della zona, del quartiere, della strada, del pezzo di strada, del lato della strada etc. etc. dove decido di investire.

E poi subito dopo dovrò calcolare il rapporto prezzo di acquisto rispetto al prezzo di affitto, o più precisamente il rapporto tra prezzo di acquisto e grado di affittabilità.

Questo serve per calcolare la rendita diretta, ma la rendita indiretta vi interessa? Ci sono strategie che non tengono in considerazione la rendita indiretta mentre per altre è il parametro di riferimento più importante.

Molto spesso si cerca il giusto mix di tutti questi aspetti.

Altro processo molto importante è saper gestire i flussi finanziari. Ricordate sempre la regola aurea: Cash Flow is the King, il flusso di cassa è il Re. Se compro una casa e mi faccio prestare parte della somma necessaria da una banca, devo controllare che i flussi in entrata siano superiori ai flussi in uscita, devo quindi conoscere l’affitto netto (“Netto”, altro numero che spesso non viene calcolato con esattezza).

Si dice che la regola aurea degli immobili sia Location Location Location (Posizione Posizione Posizione) io preferisco dire Ricerca Ricerca Ricerca.

Allora: è meglio un appartamento al centro di una grande città? Un locale commerciale? Una villa in campagna? Un monolocale in periferia? Un casetta a Tenerife?

Una proprietà a Tenerife o a Liverpool? Alcuni semplici passi per prendere la tua decisione!
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Alex V. 06/15/2014 18:33

Post veramente interessante Marco!
Mi piacciono proprio quelli che ti insegnano come dobbiamo ragionare non solo nel campo specifico dell'articolo,ma in generale in qualunque campo della vita!!!!!!
E' un pò come dice il detto saggio: Non portare ogni giorno un pesce ad un uomo,ma insegnali a saper pescare da solo,a quel punto dopo lui sarà in grado di vivere e prosperare senza più il tuo aiuto,e tu avrai reso "ricca" ed "indipendente" un altra persona che a sua volta potrà fare lo stesso con altri e così via............ ;-)

Marco 06/16/2014 13:28

Bene felice di esserti stato di aiuto, non perderti il futuro ebook sull'argomento.
Ciao

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