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4 Febbraio 2015 Pubblicato da Marco Manferdini

Come evitare di fare investimenti immobiliari sbagliati

 - Tags:  #immobiliare

Prima di investire in un immobile, analizza tutte le varianti.

Prima di investire in un immobile, analizza tutte le varianti.

Nel mio ultimo post ti ho parlato di bufale. Le bufale sono ovunque, anche nel mondo degli investimenti immobiliari. Ma cosa succede se non riconosci una “bufala” e fai un investimento immobiliare sbagliato?

Semplice. Ne paghi le conseguenze, e, aggiungerei, le paghi amaramente. È successo anche a me e, siccome l’esperienza insegna, mi sembra giusto condividere con te la mia e aiutarti a riconoscere le menzogne che potrebbero portarti a commettere un grave errore.

Parti sempre dal presupposto che comprare un immobile per investire in esso, è un progetto. Per sviluppare un progetto è sempre bene analizzare tutte le varianti. Può succedere però che qualche variante ti sfugga e che l’analisi non sia completa al 100%.


Una ricerca adeguata

Se un immobile ti piace perché ha tutte le caratteristiche che fanno al caso tuo, non ti entusiasmare prima di aver esaminato la zona in cui l’immobile si trova. La zona è importantissima! Valuta i prezzi degli immobili di quella zona e scopri se il costo dell’immobile che piace a te è equilibrato rispetto agli altri. Se compri un immobile ad un prezzo più alto rispetto al valore della zona, il rischio è alto.

E se decidi di acquistarlo per poi affittarlo? È una zona favorevole agli affitti? E quali sono i costi? Avrai un ritorno di investimento?

In questi casi, alcuni agenti immobiliari esagerano le cifre pur di vendere, e alla domanda: ma poi posso affittarlo? potrebbero risponderti che sarà semplicissimo e che lo affitterai a cifre da capogiro. E invece, a ben vedere, potresti ritrovarti tra le mani un immobile bellissimo ma mal posizionato.

Una mia storia

Qualche tempo fa mi hanno proposto di acquistare un attico in pieno centro a Varese, molto carino, completamente ristrutturato: Il prezzo sembrava buono.

Mi sono attivato subito e ho iniziato la mia ricerca su internet. Ho guardato prezzi, dettgali foto e quant'altro, e mi sono convinto che il prezzo richiesto era buono, ci stava!

Appartamenti meno carini di questo erano offerti ad un prezzo più alto di quasi il 20%.

Ovviamente ho deciso di andarlo a vedere: l'appartamento era giusto!

L'ho comprato, deciso di tenerlo in affitto per 3-5 anni e poi rivenderlo.

Ma quasi subito è emersa "la magagna" come ci dice il tormentone di capitan Ventosa. Quella particolare zona del centro era abitata da molti extracomunitari; li potevi vedere solo la sera non perché fossero dei morti viventi, ma semplicemente perché di giorno andavano a lavorare da qualche parte e quindi non ti rendevi conto di quanti ce ne fossero.

Questo aspetto faceva sì che questo appartamento diventava meno appetibile di altri. In conclusione? Ho ricevuto solo due offerte di locazione alla metà del prezzo che il venditore mi aveva assicurato si potesse ottenere e ci ho messo 3 anni per rivenderlo rimettendoci pure qualcosa.

Quali errori avevo commesso? UNO SOLO, non avevo fatto bene le mie ricerche e avevo lavorato con dati approssimativi e poco verificati. I guru ci dicono LOCATION LOCATION LOCATION io preferisco dirti RICERCA RICERCA RICERCA.


L’organizzazione del flusso di cassa

Il problema di un’analisi sbagliata potrebbe portarti anche a gestire male i flussi di cassa. Mi spiego.

Se per acquistare un immobile chiedi un prestito alla banca, a un parente o ad un amico, e conti di restituire i soldi con la vendita o con l’affitto dell’immobile, un investimento sbagliato può portarti a non avere poi il denaro da restituire. E torniamo all’esempio precedente: se compri un immobile bellissimo in un quartiere poco gettonato, ed il prezzo sembra essere accattivante ma la domanda di acquisto di immobili di quel genere è scarsa rispetto all’offerta, rischi di vedere allungata la tua Timing Scale, come salderai il tuo debito?

Se i soldi sono i tuoi invece, ti ritroverai con i soldi bloccati.

Se una banca vuole vedere la tua capacità di reddito, ci sarà un motivo o no? Forse perché non si fida della rivendibilità facile o dell'affitto facile?

Un opzione potrebbe essere quella di mettersi d'accordo con il venditore per pagarlo solo dopo un determinato periodo di tempo. L'affitto con riscatto di fatto ti lascia questa possibilità: oggi entri pagando un anticipo, potresti fare i lavori di ammodernamento (il contratto te lo dovrà permettere) poi, trovi un acquirente. Quando lo trovi chiudi l'operazione nel suo complesso e, se sarai stato bravo a "fare i compiti", potresti aver fatto un operazione con una frazione del capitale necessario se lo avessi acquistato e poi rivenduto. Come dico sempre caro amico e cara amica: il flusso di cassa è il Re.

E per il momento mi fermo qui, per lasciarti il tempo di pensare e di riflettere sul tuo prossimo investimento, sul tuo prossimo progetto. Nel prossimo post ti darò altri consigli per evitare un investimento immobiliare sbagliato e per aiutarti a sviluppare il tuo progetto nel modo giusto.

Intanto, se hai qualche domanda da farmi, scrivimi via email oppure via chat. Posso aiutarti a fare le giuste valutazioni e i calcoli di cui hai bisogno per un investimento immobiliare sicuro.


Per adesso, in bocca al lupo!

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