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29 Agosto 2013 Pubblicato da Marco Manferdini

Affitto con riscatto, rent to buy, buy to rente: evviva la creatività!

 - Tags:  #Investimenti Immobiliari

Affitto con riscatto, rent to buy, buy to rente: evviva la creatività!

No, il titolo non è ironico: se si stanno diffondendo nell'immobiliare italiano formule alternative come rent to buy e affitto con riscatto, è segno in primo luogo che la crisi sta stimolando la creatività. Pur tra mille difficoltà, stiamo cercando di andare oltre e sperimentare operazioni più complesse, che sono le uniche ad oggi a produrre realmente dei risultati.

Su questo blog ho raccontato spesso la crisi nera dell'immobiliare in Italia. Nonostante il buon Roberto Carlini ripeta che la risalita del mattone è un fattore “fisiologico e inevitabile”, non abbiamo la certezza né di aver già toccato il fondo, né di quando la risalita possa avvenire. A ciò si aggiunge, come un macigno, la mancanza di credito.

Proprio per aggirare lo scoglio delle banche, dunque stanno prendendo piede delle formule nuove, o semplicemente alternative. Rent to buy o affitto con riscatto sono solo alcune delle molte proposte (non nuovissime) per acquistare casa finanziandosi anche senza l'appoggio di una banca e per movimentare il mercato stagnante degli immobili. Le varianti sono molte e spesso è difficile districarsi capendone le differenti opportunità e gli oneri che ognuna comporta.

Ma che cosa sono e, soprattutto, quali vantaggi e quali svantaggi implicano queste formule?

Innanzitutto occorre capire che l'affitto con riscatto e il buy to rent si distinguono per una importante differenza:

  • Nell'affitto con riscatto il venditore fa da 'banca' per l'acquirente, il quale, dopo aver corrisposto l'affitto per una durata pari a quella di un mutuo, può diventare proprietario dell'immobile. L'affitto con riscatto comprende dunque un contratto di affitto più un contratto di opzione di vendita.
  • Con il rent to buy, invece, l'affitto e l'acquisto sono avvengono in due fasi successive. Prima il futuro acquirente entra con un contratto di locazione della durata solitamente di tre anni; il venditore accetta in quel momento di congelare il prezzo e di fare da garante presso la banca facendo acquisire merito creditizio al futuro acquirente e quindi facilitandogli il rogito. In questo caso, l'affitto non fa parte del finanziamento per l'acquisto ma si somma ad esso.

Tutto chiaro? Secondo Andrea Guarise su Linkiesta, no: innanzitutto l'affitto con riscatto “è una formula non contemplata dal codice civile” e quindi non è possibile per le parti tutelarsi, ma entrambe le formule comportano dei rischi sia per l'acquirente, sia per chi vende. L'acquirente potrebbe vedersi pignorare l'immobile se il venditore fallisce, perdendo tutto l'importo pagato; il venditore, dal canto suo, non ha garanzie che l'acquirente porti a termine l'acquisto. In entrambi i casi, si potrebbe ricorrere alla garanzia di una fidejussione, ma... saremmo da capo, perché le banche entrano in gioco.

In Germania ad esempio (scusate se la menziono spesso, ma ho studiato a fondo la situazione di questo paese) si possono prenotare i trasferimenti di proprietà impedendo a chiunque di alienare o pignorare il bene che rimane fino alla trascrizione finale e definitiva sempre intestato al venditore. Questo tutela sia chi compra che chi vende dando spazio ad accordi personalizzati sul pagamento.

Insomma, se queste formule si rivelano interessanti, ma la legislazione e la giustizia italiane rendono molto diffidenti (e non a torto) le parti. Il trasferimento della proprietà in Italia è un atto mal gestito dalle leggi attuali.

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