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8 Agosto 2013 Pubblicato da Marco Manferdini

Cosa possiamo imparare dalle case di Detroit a 300 euro?

 - Tags:  #crisi, #detroit, #formazione, #immobiliare, #Investimenti Immobiliari, #tax lien

Cosa possiamo imparare dalle case di Detroit a 300 euro?

Nei giorni passati ha fatto molto scalpore la notizia del fallimento di Detroit (con un buco di ben 18 miliardi di euro) e le immagini di case in vendita a 300 euro in quartieri abbandonati a meno di un quarto d'ora dal centro della città.

Un articolo de Linkiesta mette in guardia da questi falsi affari in vendita su siti di agenzie immobiliari americane. Damiano Beltrami avverte infatti che si tratta di pessimi affari per almeno tre motivi:

  1. In primo luogo si tratta di case in quartieri pressoché disabitati e ad alto tasso di criminalità: quindi – aggiungerei io - non c'è da sperare né di viverci, né di trovare un inquilino che paghi l'affitto.
  2. In secondo luogo, queste case sono quasi sempre fatiscenti e da ristrutturare completamente, proprio perché abbandonate e preda dei vandali. Ma anche in questo caso, a cosa servirebbe riqualificare un edificio in un quartiere dove nessuno vuole andare ad abitare?
  3. In terzo luogo, queste case sono pignorate da anni, e l'acquirente dovrebbe farsi carico delle tasse di proprietà non pagate; a ciò si aggiungerebbero le commissioni da pagare all'agenzia e il fatto che dal giorno dopo l'acquisto l'immobile verrebbe rivalutato e l'acquirente si troverebbe a pagare tasse molto più alte sulla casa.

Fin qui valgono le mie considerazioni fatte a suo tempo sui Tax lien certificate e sul mito di potersi comprare una casa negli USA a poche centinaia di dollari (i Tax Lien, come ho spiegato, rendono invece se si seguono altre strategie).

Tuttavia sono convinto che negli affari occorra avere una visione a 360 gradi e bisogna saper valutare anche un investimento ad alto rischio quale è, appunto, acquistare uno degli immobili di cui sopra. Perché la redditività degli affari è ciclica, e se non ci fosse nessuno disposto a comprare dove nessuno vuole comprare... be', l'economia stagnerebbe.

Acquistare un immobile in un quartiere fantasma di Detroit, infatti, può avere la sua ragione, ed è scommettere che, in un futuro, la situazione a Detroit si riprenderà. L'incognita (e quindi il rischio) è il quando: tra due anni? Cinque? Dieci? La domanda corretta da porsi è quindi: posso permettermi di investire (ad esempio 3000 euro che sarebbero il 3% del mio portafoglio) più tutte le spese collegate in attesa che la situazione cambi?

Aggiungo che le case negli Stati Uniti hanno un ciclo di vita molto più breve che da noi (poche decine di anni) e che andrebbero buttate giù e ricostruite comunque. Possiamo vedere quindi l'investimento non come l'acquisto dell'immobile, ma del terreno edificabile. Potrei dunque acquistare la casa, demolirla (abbattendo anche le tasse) e attendere tempi migliori per costruire.

Sì, il rischio rimane alto. Ma chi se ne fa carico consapevolmente sa anche del potenziale guadagno. Un esempio dalla finanza: dopo il crollo dei mercati del 2008-2009, Warren Buffet e George Soros hanno rastrellato molte azioni che erano crollate sotto il dollaro. Perché lo fecero? Perché sapevano che alcune di esse, dopo il crollo, sarebbero risalite. Se la regola di comprare basso ed aspettare che si rivaluti è sensata, allora potrebbe essere valido comprare una "casa" o quel che ne resta, anche a Detroit, che ne dite?

Cari amici, non mi sento di consigliarvi a cuor leggero di accollarvi rischi del genere, a meno che non siate investitori super esperti. In caso contrario, esistono porti molto più sicuri per i propri soldi. Tuttavia bisogna anche sapere che, ad esempio, se non ci fosse qualcuno pronto a scommettere in una ripresa... be' saremmo destinati allo sfacelo.

Voglio quindi concludere con una nota di speranza. Pochi giorni fa, in un Autogrill, mi è capitato di conversare con una coppia francese che come me era diretta verso la zona di Milano. Alla domanda su come mai fossero qui in Italia, mi risposero che erano venuti a comprare un immobile, siccome i prezzi del mercato qui da noi sono ai minimi storici. Certo, avevano intenzione di investire una minima parte del loro patrimonio (il rischio è sempre il rischio: bisogna frazionarlo), però è un segnale di come, anche nelle situazioni apparentemente sfavorevoli arrivi sempre il momento in cui qualcuno comincia a scorgere anche una opportunità.

Dobbiamo essere capaci di vedere tra le maglie della "crisi" e potremmo scoprire che si nascondono granelli di opportunità!

Non ci abbattiamo, non disperiamo, non facciamoci sopraffare dalla paura e dall'ansia, ma mettiamoci a cercare il nostro granello. Se non ci metteremo a cercarlo di sicuro non lo troveremo.

Paura di sbagliare? Certo! Ma bisogna agire nonostante la paura.

Se così non fosse, e non avessimo la capacità di imparare dai nostri errori, saremmo ancora fermi al neolitico! Ricordate i Croods?

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Carlo 08/27/2013 00:10

Esatto. lo penso da anni che si debba investire in terreni a Detroit. Il problema (se esiste) potrebbe essere l'usucapione. Condivido la scelta e ritengo, conoscendo Detroit, che si debba calibrare il tiro investend tra le 7 miglia e le 8. Sotto le 7 mile road è zona a rischio da decenni.

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